Ļuļins pavels. Pāvels Ļuļins: “Pateicoties “vienas pieturas aģentūras” pakalpojumam, tiek panākta sinerģija, kas ļauj ietaupīt resursus. Rietumu kompānijas kādreiz atgriezīsies

Es nodarbojos ar komerciālo nekustamo īpašumu vairāk nekā 15 gadus. Viņš ir ieņēmis vadošus amatus tādos uzņēmumos kā ADG Group, ECE Rusland, Stockmann, IKEA. 2018. gadā viņš tika iecelts par SVN Management Company izpilddirektoru.
No realizētajiem projektiem var izcelt iepirkšanās un izklaides kompleksu MEGA (Sanktpēterburga), Stockmann Nevsky Center tirdzniecības un izklaides centru (Sanktpēterburga), GoodZone MTRK (Maskava), Vremena Goda galeriju (Maskava) SEC "AURA" (Jaroslavļa, Surguta), Centrālais bērnu veikals Lubjankā.
Biju tieši iesaistīts visos objektu dzīves cikla posmos: būvēts, nodots ekspluatācijā, palaists, apsaimniekots.
Beidzis Sanktpēterburgas Valsts arhitektūras un būvniecības universitāti. Esmu grāmatu, mācību grāmatu, rakstu autore par nekustamā īpašuma pārvaldību, ekonomikas doktore, Ekonomikas un īpašuma pārvaldības katedras (GAPM, Jaroslavļa) asociētā profesore.

Profesionālās iemaņas

Objekta operatīvā vadība, tehniskā darbība, tīrīšanas organizēšana, drošība un apsardze, ugunsdrošība, mijiedarbība ar inspekcijas iestādēm.

Lai sašaurinātu meklēšanas rezultātus, varat precizēt vaicājumu, norādot meklēšanas laukus. Lauku saraksts ir parādīts iepriekš. Piemēram:

Vienlaikus varat meklēt pēc vairākiem laukiem:

Loģiskie operatori

Noklusējuma operators ir UN.
Operators UN nozīmē, ka dokumentam jāatbilst visiem grupas elementiem:

pētniecības attīstība

Operators VAI nozīmē, ka dokumentam jāatbilst vienai no vērtībām grupā:

pētījums VAI attīstību

Operators NAV izslēdz dokumentus, kas satur šo elementu:

pētījums NAV attīstību

Meklēšanas veids

Rakstot pieprasījumu, varat norādīt veidu, kādā frāze tiks meklēta. Tiek atbalstītas četras metodes: meklēšana ar morfoloģiju, bez morfoloģijas, prefiksa meklēšana, frāzes meklēšana.
Pēc noklusējuma meklēšana tiek veikta, ņemot vērā morfoloģiju.
Lai meklētu bez morfoloģijas, vienkārši ielieciet dolāra zīmi pirms frāzes vārdiem:

$ pētījums $ attīstību

Lai meklētu prefiksu, pēc pieprasījuma jāievieto zvaigznīte:

pētījums *

Lai meklētu frāzi, vaicājums jāiekļauj dubultpēdiņās:

" pētniecība un attīstība "

Meklēt pēc sinonīmiem

Lai meklēšanas rezultātos iekļautu vārdu sinonīmus, ievietojiet jaucējzīmi " # "pirms vārda vai pirms izteiciena iekavās.
Piemērojot vienam vārdam, tam tiks atrasti līdz pat trīs sinonīmi.
Lietojot iekavās ievietotai izteiksmei, katram vārdam tiks pievienots sinonīms, ja tas tiks atrasts.
Nevar apvienot ar meklēšanu bez morfoloģijas, prefiksu meklēšanu vai frāzes meklēšanu.

# pētījums

Grupēšana

Lai grupētu meklēšanas frāzes, jāizmanto iekavas. Tas ļauj kontrolēt pieprasījuma Būla loģiku.
Piemēram, jums ir jāiesniedz pieprasījums: atrodiet dokumentus, kuru autors ir Ivanovs vai Petrovs, un nosaukumā ir vārdi pētniecība vai attīstība:

Aptuvenā vārdu meklēšana

Aptuvenai meklēšanai jāievieto tilde " ~ "vārda beigās no frāzes. Piemēram:

broms ~

Meklējot tiks atrasti tādi vārdi kā "broms", "rums", "izlaidums" utt.
Varat papildus norādīt maksimālo iespējamo labojumu skaitu: 0, 1 vai 2. Piemēram:

broms ~1

Pēc noklusējuma ir atļauti 2 labojumi.

Tuvuma kritērijs

Lai meklētu pēc tuvuma, jāievieto tilde " ~ "frāzes beigās. Piemēram, lai atrastu dokumentus ar vārdiem pētniecība un attīstība 2 vārdos, izmantojiet šādu vaicājumu:

" pētniecības attīstība "~2

Izteiksmes atbilstība

Izmantojiet " ^ "izteiciena beigās un pēc tam norādiet šīs izteiksmes atbilstības līmeni attiecībā pret pārējo.
Jo augstāks līmenis, jo atbilstošāka ir izteiksme.
Piemēram, šajā izteiksmē vārds "pētniecība" ir četras reizes atbilstošāks nekā vārds "izstrāde":

pētījums ^4 attīstību

Pēc noklusējuma līmenis ir 1. Atļautās vērtības ir pozitīvs reālais skaitlis.

Intervāla meklēšana

Lai norādītu intervālu, kurā jābūt lauka vērtībai, norādiet robežvērtības iekavās, atdalot ar operatoru UZ.
Tiks veikta leksikogrāfiskā šķirošana.

Šāds vaicājums atgriezīs rezultātus ar autoru no Ivanova līdz Petrovam, taču Ivanovs un Petrovs netiks iekļauti rezultātos.
Lai intervālā iekļautu vērtību, izmantojiet kvadrātiekavas. Izmantojiet cirtainus lencēs, lai izslēgtu vērtību.

SVN izpilddirektors Pāvels Ļuļins par to, kāpēc nepieciešams “vienas pieturas aģentūras” pakalpojums, par tā ieviešanas grūtībām Krievijā, personāla un darba algoritmu trūkumu.

Pāvel, šodien mēs vēlētos apspriest tik salīdzinoši jaunu parādību Krievijas tirgū kā “vienas pieturas aģentūra”. Kas tas ir un kāpēc apvienot visus pakalpojumus vienā kontrolē?

Ir vēsturiski pazīstama padomju skola: galvenais inženieris, kurš atbild par visām inženiersistēmām; par tīrīšanu, dezinfekciju, deratizāciju atbildīgās saimnieciskās daļas vadītājs; objekta apsardzes dienesta vadītājs. Parasti tie ir dažādi cilvēki, kuri reti sazinās savā starpā un ziņo tieši izpilddirektoram. Lai viņus apvienotu vienā komandā, ir jāpieliek lielas pūles, lai gan viņiem ir pavisam citi mērķi. Piemēram, apsardzes priekšniekam ir svarīgi nodrošināt perimetra kontroli, un ne vienmēr pretterorisma mērķi sakrīt ar ugunsdrošības mērķiem, par kuriem ir atbildīgs galvenais inženieris.

Līdz ar jauna formāta tirdzniecības centru parādīšanos, piemēram, IKEA, pie mums "nāca" Eiropas un Amerikas skolas. Viņi atveda jaunu modeli, kurā ir noteikts darbības vadītājs - vadītājs, kas atbild par visām operatīvajām darbībām: uzkopšanu, apsardzi, apkopi, transporta vadību, viesu apkalpošanu. Šādiem uzņēmumiem ir standarti, sava korporatīvā universitāte, kurā tiek apmācīti darbinieki. Uz šo sistēmu ir pārgājuši arī daudzi Krievijas uzņēmumi.

Pateicoties “vienas pieturas aģentūrai”, pirmkārt, tiek panākta sinerģija, kuras dēļ var ietaupīt resursus. Piemēram, trīs augsti specializētu speciālistu vietā paņemiet vēl vienu universālu operatīvo vadītāju, kurš varēs administrēt visas trīs jomas. Otrkārt, ekspluatācijas pakalpojumi tiek nodoti trešās puses uzņēmumam, un klients var koncentrēties uz savu galveno funkciju - peļņas gūšanu. Tirdzniecības un biznesa centri nodarbojas ar telpu īri, rūpnīcas nodarbojas ar ražošanu, kā arī ārpus pamatdarbības nodod trešo pušu uzņēmumiem. Sakarā ar to, ka tas viss ir vienās rokās, viņi varēs saņemt vispārīgus pārskatus, kam ir svarīga loma grāmatvedības nodaļai.

Trešais ieguvums ir uzlabota koordinācija starp dažādām darbības funkcijām. Piemēram, kā tiek nodrošināta droša evakuācija no tirdzniecības centra, biznesa centra? No vienas puses, šī ir ugunsgrēka signalizācija, brīdinājuma un evakuācijas kontroles sistēma, no otras puses, darbiniekiem ir jāizved cilvēki, jānodrošina perimetra kontrole. Galvenais inženieris ir atbildīgs par drošības sistēmām, bet nav atbildīgs par attiecīgā dienesta darbiniekiem. Šī dienesta vadītājs nevar atbildēt par to, kā darbojas signalizācija, vai būs evakuācijas trauksme, vai durvis ir atvērušās, vai lifti nav nokāpuši. Izpilddirektors nodarbojas ar vispārējo vadību, tirdzniecību un administrēšanu, viņam ir grūti saskaņot šīs jomas. Un, pateicoties tam, ka tas viss ir apvienots "zem viena lietussarga", jūs varat izvairīties no problēmām, kas saistītas ar uzdevumiem, kas atrodas uz atbildības jomu robežas.

Priekšrocības ir skaidras. Bet cik attīstīta tā ir šodienas Krievijā? Tas ir, cik bieži viņi izmanto šāda pakalpojuma pakalpojumus, un, ja reti, tad kas traucē tā ieviešanu?

Manuprāt, 30-40% apsaimniekotāju, īpašumu īpašnieku jau izmanto šo pieeju. Bet ir daži ierobežojumi. Piemēram, daudzi uzņēmumi vēlas paturēt sev kontroli pār drošības funkciju, jo tā ir "acis un ausis", īpašnieki vēlas būt pirmie, kas viņiem visu ziņo.

- Iekost pīrāgu?

Jā, bet viņi arī uzņemas daļu atbildības. Es to saprotu un pieņemu. Otrs punkts ir personāla trūkums. Universālu operatīvo vadītāju ir grūti atrast: viņam vai nu jābūt audzinātam uzņēmumā, vai apmācītam, vai arī jāmeklē no kaut kurienes citur. Taču tik un tā ir grūti iziet darba tirgū un nolīgt gatavu speciālistu.

- Tomēr, kā jūs domājat - vai labāk apmācīt cilvēkus uzņēmumā vai ņemt viņus no ārpuses, specializētā organizācijā?
– Ja uzņēmumam ir nauda, ​​speciālistus var malkot, bet tas maksās dārgāk. Ir arī citi varianti. Piemēram, uzņēmumam ir 8-10 objekti, uz 1-2 bāzes iespējams uztaisīt prakses centru. Pirms darba uzsākšanas objektā SVN darbinieki iziet obligātu apmācību. Un jo augstāka ir objekta klase, jo nopietnāka sagatavošanās ir nepieciešama. Bet ir arī netipiski gadījumi. Piemēram, mūsu centrālais A klases objekts ir Lotte Plaza. Lielākā daļa vietņu vadītāju tur stažējas, pirms sāk strādāt citās vietnēs.

Diemžēl mums nav augstskolu, kas sagatavotu šādus speciālistus, bet ir daudz semināru, kvalifikācijas celšanas kursu, kur cilvēks var ierasties, lai paaugstinātu savu līmeni. Jūs varat to nosūtīt no uzņēmuma. Piemēram, ja ir galvenais inženieris, kurš ir gatavs attīstīties, strādā nākotnei, tad uzņēmums viņam var piedāvāt šādas apmācības.

– Vai, jūsuprāt, būtu labāk, ja uzņēmumi šādus speciālistus tomēr sagatavotu paši?

Es domāju, ka tas būs labi, lai gan tas neatrisinās problēmu kopumā. Pats esmu no vidusskolas, mācu, zinātņu doktors. Bet ar izglītību ir vairākas problēmas, kas saistītas ar diezgan konservatīvo izglītības sistēmu Krievijā. Piemēram, Sanktpēterburgas Arhitektūras un inženierzinātņu universitātē inovāciju specialitātes ieviešana prasīja ļoti ilgu laiku, lai gan tas bija tirgus pieprasījums.

– Kāpēc viss notiek tik lēni? Nav darbinieku, kas mācīs?

Es neteiktu, ka nav personāla. Ir jauni speciālisti, zinātnieki, kuri vēlas to darīt, bet jautājums, kā parasti, ir finansēs. Tikai daži cilvēki var atļauties strādāt tikai augstskolā - šis ir stāsts vairāk par entuziasmu. Izvēloties starp uzņēmējdarbību un mācīšanu, lielākā daļa cilvēku nodarbojas ar uzņēmējdarbību, taču ir izņēmumi: manā dzīvē bija laiks, kad es mācīju nedēļas nogalēs. Varbūt to vajadzētu likt uz komerciāla pamata, bet trūkst dialoga ar augstskolām un institūtiem. Ceļu pārvaldīs ejošais.

Es domāju, ka grūtības joprojām var būt šādas: ja cilvēks pilnībā nodarbojas ar mācīšanu, viņš pārtrauc praktizēt biznesā ...

Esmu par cilvēku no biznesa iesaistīšanu izglītības procesā. Tas, protams, notiek, bet biežāk ne valsts objektos, bet gan komerciālos - semināru un kvalifikācijas celšanas kursu veidā. Es pats tagad lasu vairākas disciplīnas Jaroslavļas Rūpniecības vadības akadēmijā, Izstrādātāju skolā, padziļinātos apmācības kursos, taču tās nenāk no universitātēm: ir pieredzējuši speciālisti, kuri vēlas paplašināt savu funkcionalitāti. Un gribētos, lai viņi būtu augstskolu pasniedzēji, lai pēc tam apgūtās zināšanas nodotu studentiem.

Iedomāsimies, ka pārvaldības sabiedrība vēlas ieviest vienas pieturas aģentūras pakalpojumu, taču tā nekad to nav darījusi. Kādi uzdevumi būs vissvarīgākie?

Pirmkārt, darbinieku meklēšana un apmācība. Otrkārt, ir jāizstrādā to attiecību diagramma: algoritmi, savienojumi. Piemēram, ja īrnieka telpās notiek remontdarbi, putekļainu darbu laikā ir jāizslēdz ugunsgrēka signalizācija; pārliecinieties, ka drošība uzrauga pārkāpumus; pārliecinieties, ka uzkopšanas pakalpojums nāk pēc tam, lai citi īrnieki nenodarītu kaitējumu. Ir iesaistīti vairāki pakalpojumi, bet iznākumam jābūt vienam pieteikumam no nomnieka, kurš veic šos darbus. Un, lai sistēmu automatizētu, ir vairākas datorsistēmas, serveru programmatūra, gatavi risinājumi, lai to visu nedarītu ar rokām, netaisītu papīrus. To visu var vadīt caur pārlūkprogrammu, datoru, aplikāciju telefonā, lai viss būtu pārskatāmi, ātri, ērti un neprasītu papildus resursus.

– Vai šāda veida pakalpojuma ieviešana uzņēmumam izmaksā dārgi?

Visvairāk laikietilpīgs iestatījums konkrētiem uzdevumiem, t.i. ir jāprogrammē algoritmi. Darbības objektam nepieciešami 2-3 mēneši. Kas attiecas uz naudu, tas viss ir atkarīgs no tā, ko izvēlēties. Jūs varat atrast parasti bezmaksas risinājumus vai arī iegādāties kastes versiju — tirgū ir daudz piedāvājumu.

– Jūs teicāt, ka šobrīd vienas pieturas aģentūru izmanto 30–40% uzņēmumu. Kādas ir izredzes?

Domāju, ka to skaits nepieaugs, bet, visticamāk, arī samazināsies. Vairāki spēcīgi Rietumu uzņēmumi pameta tirgu, un to vietā stājās Krievijas uzņēmumi. Un daži no viņiem pārņem pieredzi, daži nē. Domāju, ka tuvākajā laikā nebūs nekādu uzplūdu – viss paliks tajā pašā līmenī. Rietumu spēlētāji aiziet, bet tas tiks izlīdzināts.

– Vai Rietumu kompānijas kādreiz atgriezīsies?

Grūti pateikt. Patiesībā Rietumu investori aiziet, bet ienāk Āzijas investori – piemēram, Ķīna. Es nedomāju, ka nākamajos 5–10 gados eiropieši atkal nāks pie mums - visticamāk, būs lēna aizplūšana. Ne tāpēc, ka pie mums viss ir slikti, bet tāpēc, ka “tur” tomēr ir labāk.

Paldies, es domāju, ka esam lietas mazliet noskaidrojuši. Tagad es vēlētos uzdot dažus abstraktus jautājumus. Jūs nesen ieņēmāt izpilddirektora amatu SVN, ar ko mēs jūs apsveicam. Vēlos uzzināt, kādus prioritāros uzdevumus tu sev izvirzi, ko plāno darīt? Kādas jūs redzat uzņēmuma attīstības perspektīvas?

Man ir divi galvenie virzieni: saglabāt pašreizējo uzņēmumu interesējošo un peļņu nesošo objektu kopumu un orientēties uz iepirkšanās un biznesa centriem. Un tagad ir parādījies jauns interesants segments - lauksaimniecības nozare, pārtikas pārstrāde, darbs ar blakus aktīviem.

– Ja atgriežamies pie galvenajiem virzieniem – kurš tev ir tuvāks? Tirdzniecība vai biroji?

Desmit gadus esmu strādājis ar lieliem tirdzniecības centriem. Neskatoties uz to, ka tie ir ļoti prasīgi, nepastāvīgi un ar zemu marginalitāti. Lai iegūtu vienu un to pašu objektu tirdzniecības vai biroja centrā, rūpniecības sektorā, jums jāpavada atšķirīgs laiks. Ar tirdzniecības centru tas ir grūtākais, turklāt rezultāts ne vienmēr būs prognozējams, bet tirdzniecības virziens tomēr man ir tuvāks.

Daudzi konsultanti sūdzas, ka ekspluatācijā nodoto lielo mazumtirdzniecības objektu skaits ir samazinājies ne tikai Maskavā un Sanktpēterburgā, bet visā Krievijā. Kā jūs domājat, kas sagaida lielos tirdzniecības centrus, vai rajona iedzīvotāji tos nomainīs?

Lielie objekti ir izdevīgāki, jo vienības izmaksas ir zemākas: ir fiksētās izmaksas par ekspluatāciju, apsardzi, dokumentācijas izstrādi u.c., kas tiek sadalītas uz iznomājamās platības kvadrātmetru. Uzturēšanas izmaksas par 1 kv. m lielā iepirkšanās centrā ir aptuveni par 20-30% zemāks nekā rajona iedzīvotājam, tāpēc var gūt lielu peļņu. No otras puses, Eiropā nav tik daudz lielu tirdzniecības centru un, kā likums, tie neatrodas pilsētas centrā. Cilvēki labprātāk dodas uz mazajiem – pie mājas vai darba. Pagaidām, manuprāt, Krievijā ir maz rajonu darbinieku, bet viņi attīstīsies, kopš prasa mazākus ieguldījumus – gan celtniecībai, gan rekonstrukcijai. Tie ir arī ērtāki apmeklētājam.

- Nu, kā lai saka... Krievu mentalitāte joprojām saglabā tradīciju ģimenes braucieniem uz MEGA nedēļas nogalēs.

Jā, parasti ir lētāk un lielāka izvēle. Daudzi savulaik teica, ka, piemēram, Aviaparku nevirzīs. Jā, joprojām ir jautājumi par tā ieņēmumu pusi, bet tomēr tas jau ir piepildīts ar nomniekiem, ir liela satiksme. Tāpēc es nedomāju, ka lielie tirdzniecības centri "iznīks". Gan lieliem, gan reģionāliem objektiem ir nākotne, un tie nekonkurē savā starpā.