Gla復号化。 メルセデスは正式に新しい命名システムを導入しました。 それは何のためですか

2009年には、小売スペースの総試運転は100万平方メートルを超えました。 （GLA-594.2千平方メートル）、これはモスクワ市場の記録的な数字です（2008年の1.5倍）。 したがって、2009年には、高品質の小売スペースの総量の増加は19.8％に達し、GLAの増加は21.6％になりました。 2008年と比較して、委託されたオブジェクトの数は同じままであったことに注意する必要があります。 委託面積の増加は、小売施設の拡大によるものであり、それらのほとんどは超地域形式のモールに属しています。

2009年に大量の委託小売スペースが提供されたのは、主に2008年に建設の最終段階にあった大規模なショッピングおよびエンターテインメントおよび多機能センターでした。ZolotoyVavilonショッピングモール、Gorodショッピングモール、Filionショッピングモール、Metropolisショッピングモールです。 景気低迷と小売業者からの需要の低迷により、2009年に開業が延期されました。 商業スペースの賃貸に問題があり、資金不足や入居が遅れていることから、市場の一般的な傾向としては、40〜60％の機能を備えたショッピングギャラリーを備えた施設の試運転とそれに続く開業があります。施設の運営中の店舗の数。

2010年の初め、モスクワの質の高いショッピングセンターのスペースの供給は、2009年の対応する期間ほど動的に拡大していませんでした。 2010年：今年の初めに、3つのショッピングおよびエンターテインメントセンターの開設が発表されました。北ブトボのビバショッピングおよびエンターテインメントセンター、ブラテエボのセントの交差点にあるクリウチェボイショッピングおよびエンターテインメントセンターです。 Borisovskie Prudy、st。 キーとセント。 フェリー、通りにあるショッピングセンター「リバー」のステージ。 地下鉄駅「リバーステーション」のフェスティバルナヤ。 計画された試運転の総面積は84.6千平方メートルです。 （GLA-55.8千平方メートル）。 しかし、3月末まで、総面積26,000平方メートルのRechnoyショッピングおよびエンターテイメントセンターの最初のステージのみがオープンしました。 （GLA-18.1千平方メートル）。 他の2つのセンターの試運転は4月末に延期されました。

第1四半期末のモスクワショッピングセンター（GBA）の累積供給 2010年は6,476.9千平方メートルに達しました。 （GLA-3,360.5千平方メートル）。 したがって、今日まで、モスクワの住民のための高品質のショッピングセンターの提供は311.2平方メートルです。 （GLA）1000人あたり、これは東ヨーロッパの国々でのこの指標の平均値-470平方メートルよりもまだ低いです。 1000人あたり。

現在の傾向を継続して、ベガス、ロシアのモール、ガガリンスキー、ハドソンなどの重要な小売プロジェクトの開始は2010年に延期されました。 それらの総面積は、試運転が計画されているすべてのオブジェクトの約60％です。 2010年には合計で約25のオブジェクトが発表されており、それらの総面積は約150万平方メートルです。 （GLA-70万平方メートル弱）。 今日、2010年にどのオブジェクトがモスクワ市場に参入するかを確実に予測することはかなり困難です。前年よりも大量の試運転（約60万平方メートル）を期待することは高い確実性で可能です。 G.L.A. 慣性成長は2010年下半期に予測できます。これは、過去数年間、年間を通じて地域の試運転が不均一になり、年末までに活性化する傾向があったためです。

表2.2010年にオープンする予定の施設

出典：NDV不動産会社のデータ

*多機能複合施設の小売コンポーネントの総面積が示されています

要求する

2008年末から2009年上半期にかけて、景気後退により小売店の活動は低迷し、その結果、ショッピングセンターとストリートリテールセグメントの両方の施設に対する需要が減少しました。 危機的状況が貿易部門の発展に与える影響は、プロジェクトの凍結、小売業者の債務不履行だけでなく、空きスペースのシェアの拡大によっても確認されました。 2009年の間、モスクワの空き地のレベルは不安定なままであり、今年の第3四半期には、前例のないレベルである16％で記録されました。 この数字は、新しいモールの低い占有率によって部分的に推進されました。 資金不足や入居者の退去が遅れていることから、市場の一般的な傾向としては、40〜60％の機能を備えたショッピングギャラリーを備えた施設の試運転と、それに続く施設の運営中の補充が行われています。

出典：NDV不動産会社のデータ

空きスペースの割合が高いのも、高価格帯（最大35％）を志向するショッピングセンターの特徴です。 テナントの流出は、主に多機能複合施設や立地の悪い施設、コンセプトの弱いセンター（15〜25％）で見られます。 同時に、よく考えられたコンセプトの高品質なショッピングセンターは、空き地のレベルの大幅な増加を回避し、最も成功した施設（SEC Evropeisky、MEGA Teply Stan、MEGA Khimki）はまだ100％満杯です。

2009年第3四半期以降、市場の状況は変化し始め、ある程度の復活が感じられました。 テナントはより活発になりました：賃貸取引の数が増加し、それは賃貸料の低下に終止符を打ちました（そしていくつかの最も成功した物件といくつかのショッピング回廊で成長が見られました）そして空き家のレベルの低下（年末時点で7％）。

2010年の第1四半期の時点で、モスクワは依然として主要小売業者の発展のための優先的な方向性を維持しています。 首都のショッピングセンターの空き地への地域チェーンの活発な拡大を見ることができます。 2010年1月から3月にかけて、空きスペースの割合は5〜7％に減少しました。 ただし、2010年に試運転が予定されている大量の小売スペースを考慮すると、年末までに最大10〜12％の空きスペースの増加が予測できます。

一般に、小売業者は、優れたロケーション、効率的なコンセプト、適切な賃貸ポリシーを備えた、正常に機能するショッピングセンターを好みます。 また、小売業者の需要は、建設の最終段階にある大規模なプロジェクトに主に集中しています。

出典：NDV不動産会社のデータ

多くの小売業者が同じレベルの収益性を維持しながら店舗の規模を縮小したという事実によって、需要の構造における重要な役割が提供されました。 したがって、テナントが関心を持っている建物のシェアは100〜200平方メートルです。 58％に増加しましたが、依然として最も需要があります。 敷地は200〜400平方メートルですが。 テナントは11％のケースにしか関心がありません。 大規模施設の需要のシェアは大幅に減少しています。 市場でこの状況で最も需要が少ないのは、1000平方メートルを超える敷地です。

商取引条件

2009年の商業用不動産賃貸市場は、「売り手市場」から「買い手市場」への移行傾向を特徴とする可能性があります。 一般的な賃料水準の低下は2008年末から続き、2009年半ばまでに最大に達し、2008年半ばの水準の25％から50％に達した。危機前の水準、およびそれ以下概念的な欠陥または失敗した場所で成功し、空き家を借りるときの料金の引き下げの規模が最大でした。

2015年末のモスクワと衛星都市の近代的な小売施設の総供給量は617万平方メートルでした。 m。2015年に、14のショッピングセンターが開設され、総賃貸可能面積は620,000平方メートルになりました。 m、これは以前に発表された計画の2分の1以下です。 モスクワ地域で宣言された2015年の試運転の初期量は、約130万平方メートルでした。 26のプロジェクトでm。

2015年のモスクワ市場の主な指標

*専門ショッピングセンターを含む

計画された小売スペースと実際に委託された小売スペースの量の大きな違いは、経済危機の文脈における小売業者と開発者の戦略の変化に関連しています。 ルーブルの切り下げにより、ほとんどのチェーンは開発計画を修正し、理解できる消費者のトラフィックがある既存のショッピングセンターに焦点を移し、新しい、さらには高品質のショッピング施設への関心を減らしました。

一度に複数の大型モールをオープンし、同時に小売店の開拓計画を縮小し、小売チェーンを最適化することで、過去2年間で空室が増加しました。

多数の物件の開業を後日延期したものの、2015年はモスクワの商業用不動産の試運転でトップ3に入り、2014年と2009年にしか譲歩しませんでした。

長い間、モスクワは、質の高い商業用不動産を居住者に提供するという点で、ほとんどのロシアの大都市より劣っていました。 2015年には、高品質の小売スペースを備えた市の人口の供給は465平方メートルに達しました。 1000人あたりのm。 人口の高い購買力により、首都は高品質の小売業のさらなる発展の可能性を保持しています

スーパーリージョナルショッピング＆エンターテインメントセンターゼレノパークの開設後、2015年に2位に浮上した中央行政区とゼレノグラード市は、すべての行政機関の中で質の高い小売スペースの利用可能性の点でリードしています。モスクワの地区。 2016年には、北部（110,000平方メートル）と南部（100,000平方メートル）の行政区域で小売スペースの最大の増加が見込まれますが、2016年末までに、モスクワのNAOが最も多くのサービスを提供するようになります。プロの小売施設。

2015年第4四半期にオープンしたショッピングモール

モスクワの商業施設の需要

小売業者は、現在の経済的および地政学的な状況により、2014年後半から2015年初頭にかけて開発計画を調整し、ビジネス戦略を最適化しました。 この傾向にもかかわらず、モスクワは小売チェーンの発展のための優先市場としての地位を維持しています。 モスクワでのみ、年間を通じて、小売業者は積極的に新しいサイトを検討し、店舗を開設し続けました。 さらに、今年の結果によると、モスクワはすべてのロシアの都市の中で新しい国際的なブランドの立ち上げの数に関して議論の余地のないリーダーシップを維持し、高給の人口を持つ新しいプレーヤーにとって最も安定した市場でした。

2015年には、これまでロシアにはなかった36の新しい国際ブランドがモスクワ市場に参入し、モノブランドの店舗やケータリング施設をオープンしました。 同時に、11の小売業者が2016年末までにロシアを離れて既存の店舗を閉鎖する計画を発表しました。これは2014年の数値に匹敵します。 年末にモスクワで新しい国際ブランドがリリースされた主な場所は、ショッピングセンター「アフィモルルシティ」、「アヴィアパルク」、「ルビャンカの中央子供店」、および首都の中央ショッピングストリートでした。

ほとんどのファッションオペレーターの開発計画が減少し、空きスペースが着実に増加しているため、開発者は代替テナントを探すことを余儀なくされました。 この点で、過去1年間に、トランポリン公園、ふれあい動物園、メディア展示会など、この形式の商業用不動産に異例の多数のテナントがモスクワのショッピングセンターに現れました。

首都で小売スペースを借りるための商業条件

2015年、家主は主に譲歩を行い、テナントにさまざまな割引を提供したり、通貨の回廊を設定したりしました。新しいショッピングセンターでは、テナントを引き付けて維持するために、開発者は小売業者が損益分岐点にとどまることができる個別のオファーを開発しました。 主なメリットには、売上高の一定割合の支払い、最初の数か月の仕事の割引などがあります。 ユニークなオペレーターには、仕上げ作業を部分的に補償するか、将来のリースに対してそのような作業を相殺する機会が与えられました。 一般的に、離職率は賃貸料の支払いを規制するための主要な手段になっています。

さまざまな形式の小売業者の売上高のレベル％、2015年の契約で修正

モスクワのショッピングセンターとエンターテインメントセンターの賃貸料のレベルはプロジェクトごとに異なりましたが、施設の占有率は重要な要因でした。 そのため、例えば、空室率が50％を超える新設のショッピング・エンターテインメントセンターでは、既に稼働している施設とは賃料が異なっていました。 ほとんどすべての新規取引は、最初の1年間は固定のドル為替レート（1ドルあたり40〜60ルーブルの範囲）または「純粋な」ルーブルで実行されました。 ただし、一部の開発者は、為替レートを固定せずにドルレートを維持しながら、基本レンタルレートから一時的な割引を提供し、その値によってドルレートが許容可能なルーブルレートになりました。

モスクワの小売スペースの空室

2014年末から2015年にかけてのトレンドは、占有率が40〜50％以下の新しいショッピングおよびエンターテインメントセンターの開設でした。 2015年末のモスクワショッピングセンターの空室率は8％に達し、空室率が2.8％だった2014年初頭に比べて空室が約3倍に増加したことを示しています。 この主な理由は、ほとんどの小売業者の開発計画を減らしながら、一度に複数の大きなオブジェクトを試運転した後、小売スペースの供給が大幅に増加したことです。

コリアーズインターナショナルのスペシャリストの予測によると、モスクワの既存のショッピングおよびエンターテインメントセンターの空きスペースのシェアの減少と、2015年と比較してより高い占有率の新しいショッピングセンターの開設は、遅くとも下半期までに予想されます。 2016年、空室率の低下はわずかであり、おそらく5％を超えることはありません。

モスクワ地域の小売不動産市場の動向と予測

1）オファー

2016年、モスクワ地域は、総賃貸面積が476,000平方メートルの12のショッピングセンターの開設を発表しました。 m。これらのプロジェクトのほとんどは準備段階にありますが、資金の限られた利用可能性と新しい施設の空きスペースの高いシェアのために、試運転の締め切りは2015年から延期されました。

2016年にモスクワにオープンする予定の最大のモール

コリアーズインターナショナルの専門家は、2016年にオープンするショッピングおよびエンターテインメントセンターの大規模プロジェクトは、この種の最後のプロジェクトの1つになると予測しています。 「紙のプロジェクト」に関しては、2015年に開発者は、銀行融資の利用可能性の増加と小売市場の復活を見越して建設を行わないことを決定することがほとんどでした。 その結果、モスクワで大規模なショッピングおよびエンターテインメントセンターの建設が1回も開始されなかった、またはプロジェクトの実施がピット段階で停止されたため、2017〜2018年の試運転レベルの低下が見込まれます。 2016年に開始が計画されている最大の建設プロジェクトの中には、MEGA Mytishchiショッピングおよびエンターテイメントセンター、ナガティノのRegionsグループの企業ショッピングおよびエンターテイメントセンター、およびKapitoliyショッピングの新しい建物の建設が含まれます。カピトリ高速道路のエンターテインメントセンター。

2）需要

危機的状況にあるテナントは、既存の安定した顧客トラフィックを備えた既存のショッピングセンターを好みます。 新しいプロジェクトのショッピングギャラリーにファッションオペレーターを引き付けることは、今日、さらに困難な作業になっています。

石油ルーブルのダイナミクスの継続的な悪影響により、2016年と2015年は、一般的に危機前の期間と比較して施設の需要が減少することを特徴としています。 しかし、すべての小売施設がスペースを埋めるのに苦労したわけではありません。 従来のショッピングセンターとは対照的に、2014年から2015年にスペースを増やした、または増やし始めたモスクワ近郊のアウトレットは、ほぼ100％の占有率であり、施設の所有者は、施設の消費者トラフィックの増加に注目しています。

セグメントの緊張状態は、少なくとも2016年上半期の終わりまで続き、その後、市場は徐々に回復する可能性があります。 長期的には、試運転率の低下が空きスペースのシェアの増加を抑制し始め、2017年から2018年にプロジェクトを開始する需要があります。

3）商取引条件

コリアーズインターナショナルの専門家は、今後2、3年でルーブルの賃貸料が危機前のレベルに近づき、最も成功したプロジェクトではそれを超えることができると予想しています。 経済が安定するにつれて、開発者は、空いている施設を埋めるために設計された既存の譲歩を一貫して放棄します。

コリアーズインターナショナルが作成したレビュー

2010年、BOMAは商業ビルの新しい基準を発表しました。 1996年のオフィスビル規格はすでに店舗エリアの規定に言及していますが、ANSI / BOMA Z65.5-2010は、現代の商業用不動産向けに特別に設計された最初の規格です。

この規格は、ストリートリテール、モダンなショッピングモール、ショッピングモールに完全に適合しています。 この基準は、建物内の小売スペースが施設の総面積の50％以上を占める場合に使用することをお勧めします。 建物がオフィススペースで占められている場合は、オフィスビルの標準であるANSI /BOMAZ65.1-2010を使用して面積を測定する必要があります。

商業用不動産の基準では、負荷率は計算されません。負荷率は、オフィスや倉庫の敷地の面積を測定する上で重要な役割を果たします。 代わりに、計算によって建物の総賃貸可能面積が決定されます。 この規格には、ショップ、中二階、キオスク、フードコート、駐車場など、現代のショッピングセンターのすべての主要要素の定義と公式が含まれています。

総賃貸可能面積

小売スペースの測定は、オフィススペースや店舗スペースの測定とはまったく異なります。 したがって、用語には大きな違いがあります。 商業用不動産は、オフィススペースの賃貸に使用される「賃貸可能エリア」（賃貸可能エリア）という用語の代わりに、「総賃貸可能エリア」（略してグロス賃貸可能エリアまたはGLA）の定義を使用します。 さらに、この規格は、共用エリア（公共のバスルーム、機械室、電気室、清掃室、セキュリティ室、および管理会社のオフィス）も測定します。 これらのエリアは、共有エリアメンテナンスの負荷を決定する上で重要ですが、この標準では、オフィスビルのエリアを測定する場合のように、負荷率によってテナントの敷地に共有サービスエリアを追加しません。

モールの賃貸には、屋外パティオ、倉庫、および建物の境界壁の周囲の外側にあるその他のスペースなどの補助エリアが含まれることがよくあります。 この規格は、ショッピングセンターで最も一般的な要素（キオスク、島、フードコートなど）の使用も規制しています。オフィスビルでは、建物の周囲を決定するためにドミナントポーションという用語が使用されます。 商業用不動産では、この定義は使用されません-代わりに、新しい概念が使用されます-専用線（専用線）。

ANSI / BOMA Z65.5-2010は、オフィスビルの規格の改訂版ではありません。これは、商業用不動産のみに焦点を当てたまったく新しい規格です。 この規格には共通の基準があり、他の規格、特に建物の総面積：測定方法（ANSI / BOMA Z65.3-2009）と一致しています。 このように、設計、建設、資金調達から購入、販売、管理、リースまでのすべての段階で建物を測定するためのツールキットが作成されました。

最初の評価が公開されてから5年が経過し、トップ10に3つの新しいオブジェクトが登場しました。

翌年の最後の暦月が近づいています。これは、あらゆる種類の結果を合計するための従来の時間です。 今日、Malls.Ruは、GLAの総賃貸面積に基づいて最大のモールの新しい評価を提示します。

分析が示すように、スーパーリージョナルショッピングセンターの形式は、長年にわたって資本市場で最も成功しているものの1つです。 今日、首都で最大のショッピングモールは、国際的な小売業者や連邦ネットワークの間で最も人気があり、最も高い占有率を持ち、消費者の間で人気の点でトップリストにとどまっています。

これらすべてにより、モスクワは、新しい転送ハブの一部としてなど、今後数年間でさらにいくつかの大規模プロジェクトに対応できるようになると予測することができます。 TPS Real Estateはロシアの首都に新しいショッピングセンターを建設する計画であり、IKEAはMEGAネットワークの最大のショッピングセンターの建設のためのサイトを選択し、Enkaはモスクワに大規模なショッピングセンターの再開発と新築を計画しています。トランスポートハブでのMFCの実装に割り当てられたサイト。

モスクワ最大のショッピングセンターの評価

Khodynsky BoulevardにAviaparkがオープンしてから、ちょうど2年が経過しました。 それ以来、ショッピングセンターは絶えず発展しており、ロシアとヨーロッパで最大のタイトルを保持しています。 四半期ごとに、Aviparkはロシア独自のフォーマットを含む20〜30の新しいテナントを開設します。 今日、モスクワで最大のショッピングモールは95％が委託されています。

メガホワイトコテージ。 GLA=225,000平方メートル

Ikea Centers Russia MEGA Belaya Dachaの主力プロジェクトは、開業以来10年間ヨーロッパで最大のプロジェクトの1つです。 総面積が30万平方メートルを超える複合施設のファサードは4kmに及び、テナントの総数は350を超えています。ショッピングギャラリーは133,000平方メートルのスペースを占めています。 MEGAの取引レベルの長さと規模に関して、ベラヤダーチャはロシアで最大のままです。

メガヒムキ。 GLA=175,000平方メートル

2015年末からケータリングエリアを再構想するプログラムを実施しているメガヒムキは、モスクワの過飽和北西方向で最も人気のあるショッピングの目的地の1つです。 当初、MEGAショッピングギャラリーは79,200平方メートルのスペースを占めていました。 このセンターは、ロシアにやってくる新しいブランドの数の点で、依然として重要なものの1つです。 現在、複合施設の小売スペースを拡大するキャンペーンが進行中です。

ゴールデンバビロンロストキノ。 GLA=170,000平方メートル

ゴールデンバビロンブランドの旗艦モスクワショッピングアンドエンターテインメントセンターは、オープンから7年を迎えました。 総面積が240,000平方メートルのこのモールには、約450のテナントと、40を超えるカフェやレストランがある最大のショッピングモールの1つがあります。 2016年春、ゴールデンバビロンの大規模改修工事が2年かかると発表されました。

メガテプライスタン。 GLA=157,000平方メートル

モスクワで最小のMEGAも、ショッピングセンターのネットワークを再構想する連邦プログラムのおかげで、急速に更新および拡大しています。 現在、MEGAには208のテナントがあり、1平方メートルの小売スペースあたりの売上高で1位にランクされています。

コロンバス。 GLA=136,000平方メートル

2015年にオープンしたコロンバスショッピングアンドエンターテインメントセンターは、首都市場で最高の新しい施設の1つになりました。 MorganStanleyとZAOKievskayaPloshchadの両方がそれを購入することに興味を持っていました。 コロンバスは300以上の店舗を統合し、モスクワ南部で質の高いテナントでいっぱいの最も人気のあるショッピングセンターの1つです。

ベガスカシルスコエハイウェイ。 GLA=134,731平方メートル

ショッピングセンターのネットワークで最初で最大のVegasonKashirskoe shosseは、GBA=480,000平方メートルのすべてのロシアのモールの総面積で記録保持者です。 Vegas on Kashirkaは、多くの点でモスクワ市場に特有のショッピングモールであり、極端な遊園地、強力なレストランエリア、テーマ別のショッピングストリートがあります。

ベガスクロッカスシティ。 GLA=116,713平方メートル

Crocus GroupによるVegasショッピングモールの2番目のプロジェクトは、チェーンに共通する独自のテーマ別ゾーニングのアイデアを継続しています。 このモールには、ニューヨークの有名な通りのレプリカ、ヨーロッパ最大の22スクリーンの映画館、無料の音楽コンサートがあります。 ラスベガスのもう1つの「特徴」は、モスクワ環状道路からはっきりと見える巨大なメディアファサードです。

大都市。 GLA=118,000平方メートル

レニングラツキプロスペクトのメトロポリスは、GLA = 38,000平方メートルのプロジェクトの第2段階が8月に開始されたため、モスクワで最大のモールの1つになりました。 100の新しい店舗、格納式の屋根、屋上ウィンターガーデンのあるレストランエリア、新しいアトリウムにより、メトロポリスはショッピングやレジャーでさらに魅力的になっています。

アフィモルル市。 GLA=107208平方メートル

TTC内で最大のモールの1つに関する主なニュース：9月末に、AFIDevelopmentが主力のショッピングセンターの管理を維持できることが判明しました。 MIBCモスクワ市の中心部に位置するアフィモルル市は、今日でも新しい国際ブランドがモスクワ市場に参入するための主要な玄関口の1つです。

私たちの最初の評価が発表されてから過去5年間で、モスクワのトップ10の最大のモールに3つの新しい物件が登場しました。 2016年末には、モスクワのモールの小売スペースの総量は500万平方メートルを超える予定です。 しかし、数年後には新しい記録を期待する理由があります。 そして今日、首都で最大のショッピングセンターのレビューを公開し、2、3年後には、その構成に再び新しい名前と大きな変化が生じると予想しています。

私たちと居て！

次のショッピングセンターでスペースを借りるとき、テナントは利益への期待が無駄にならないようにしたいと考えています。 もちろん、トラフィックとテナントの数は重要な役割を果たしますが、ショッピングセンターを成功させるための主な条件は品質の概念です。 クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの小売不動産のシニアディレクターであるアンドレイ・シュバロフは、公開講演「ショッピングセンターの概念」の中で、それが何であるか、そしてそれが何で構成されているかについて話しました。

成功のレシピ

ショッピングセンターのコンセプトは単なる計画の決定ではなく、将来のショッピングセンターの明確な商業的アイデアです。 このコンセプトにより、変化する競争環境を考慮して、所有者に長期的に最大の収入をもたらすために、特定の場所にどの複合施設を建設できるかを決定できます。 これには、特定の小売エリアに最適なエリア、ショーウィンドウの幅、アンカーテナントと小規模店舗の比率などの技術的指標と、定性的な指標の両方が含まれます。テナントの構成、品揃えマトリックス、建築外観、オブジェクトのスタイル。 しかし、重要なのはこれだけではありません。ショッピングセンターは、独自の特徴を備えた細部まで考え抜かれた環境を作成する必要があります。 これは詳細に表現されているので、名前、室内照明、デザイン、そして空間の構成が重要です。

ショッピングセンターの収益性は、そのマネージャーが小売不動産の分野で特定の知識を持っているという事実、オブジェクトの現在のマーケティングがどれほど効果的であるかに大きく依存します。 ショッピングセンターの入居者は、施設への訪問や管理が不十分であると判断した場合、一方的に賃貸借契約を解除する権利があることを忘れてはなりません。 したがって、正気の起業家は、個人的な経験だけに頼って、自分の心に従ってショッピングセンターを構築することはありません。 また、コンサルタントとの連携により、入居者の当面の課題は市場の動向を把握することであるため、入居者の最新動向やムードを把握することができます。 たとえば、コンサルタントは、以前のMediamarktが少なくとも5,000平方メートルのスペースを借りた場合を知っています。 m、今日彼は下のバーを3,800平方に下げました。 m、Auchanは、要件を19から1万から12,000に減らし、衣料品セグメントのオペレーターを1,800から1,200平方に減らしました。 m。

質の高いショッピングセンターのコンポーネント

ショッピングセンター周辺のスペースの大部分は駐車場で占められるべきであり、その有効性はショッピングセンターの場所を考慮して特別な係数によって評価されます。 駐車スペースを備えたショッピングセンターを提供するための適切な係数は、ショッピングセンターが市内中心部にある場合は2、ショッピングセンターが市外に建設されてアンカー食料品ハイパーマーケットがある場合は4です。 この違いは、市内のショッピングセンターへの訪問者の流れの大部分が公共交通機関を利用できるという事実によって説明されます。 たとえば、サンクトペテルブルクのショッピングセンター「ギャラリー」の係数は1.35ですが、購入者の主な流れはメトロから来ているため、これはオブジェクトに駐車スペースが十分に提供されていないことを意味するものではありません。

ショッピングセンターの品質コンセプトにおけるもう1つの重要なパラメータは エリア効率。 これは、総面積（GBA）に対する賃貸可能面積（GLA）の比率として定義されます。 100％の効率はあり得ません：5万平方メートルのGLAを持つオブジェクトと見なされる大規模なショッピングセンターの場合。 m、エリアの効率は最大80％、平均で-70％、小さい場合は-67％になる可能性があります。 このような奇妙な減少は、規模の影響によって説明されます。小さなショッピングセンターでは、多くのスペースが公共および技術エリアによって占有され、使用可能なスペースの総量に大きく影響します。 小さなショッピングセンターの所有者は、廊下にショッピングキオスクを配置し、ショッピングギャラリーの形式を変更することで、効率を高めることができます。 したがって、彼らは賃貸面積を増やし、それに応じて、その配達からの収入を増やします。 しかし、収益の効率を上げることは無限に不可能です。主要なショッピングギャラリーの空き地は、賃料が5分の1のアンカーテナントで占められ、ショッピングセンターはお金を失い始めます。

1,000平方メートル以上の面積を持つオペレーターと他の店舗を含むアンカーテナントの比率は、品質コンセプトの成功のもう1つの秘密です。 ここでのルールは単純です。ショッピングセンターが大きいほど、より多くのアンカーが必要です。 さらに、ショッピングセンターが歩行者の多いエリアにある場合、「アンカー」は賃貸可能エリアの30〜40％を占める必要があります。 オブジェクトが大規模な歩行者の流れの外側に構築されている場合、購入者の魅力の中心を作成するには、少なくとも60％をアンカーに割り当てる必要があります。 良い例：Auchanハイパーマーケットは、1日あたり35,000人のフローを作成できます。 賃料は高くはありませんが、入居者数が少ないほど多くの来場者を獲得でき、全体的な相乗効果で賃料収入が増加します。 ショッピングセンターが街の中心部や地下鉄の近くにある場合、「Auchan」のようなテナントの存在はもはや基本的に重要ではありません。そこには自然な方法で作成された訪問者の流れがあります。 ショッピングセンターの所有者がしなければならないことは、ファッションセグメントから一定数の高品質の「アンカー」を配置することだけです。

ショッピングセンターがテナントの要件を満たすためには、複合施設の一定の高さが必要です。 上層階の入居者数は1階よりもはるかに少ないため、多階建てのショッピングセンターはあまり効率的ではないと考えられています。1階を100％とすると、2階の入居者数は90％になります。 3番目-すでに70％。 各階の高さは、マスマーケットや中価格帯の事業者の場合、天井から床までの最低高さは3.5メートル、中高価格帯では4メートル「クリーン」である必要があります。 ハイパーマーケットや映画館では、もちろん状況は少し異なります。最初のケースでは、棚の保管システムのため、部屋の高さは6〜7.5メートル、2番目のケースでは8〜11メートルにする必要があります。それぞれ100席と300席のホールのメートル。

注意が必要な特定のエリアは、モールのフードコートです。 現在、ショッピングセンタープロジェクトでの公共ケータリングのシェアが増加する傾向があり、これはロシア全体に典型的です。 高品質のショッピングセンターでは、人気のあるケータリング施設が連邦レベルでよく知られており、それぞれの顧客のために十分な座席エリアがあります。 専門家は、少なくとも1つの新しいショッピングセンターが地元のブランドの重要な競争相手になるため、連邦のブランドを無視しないように地域のショッピングセンターを推奨しています。

最後に、モールで最も重要な要素の1つは、中央のアトリウムです。 そこにいると、訪問者は上層階の交通を保証するので、他の階の店をよく見て、他の階の店を見る必要があります。 アトリウムの最小幅は5〜6メートル、バルコニーの幅は3〜4メートルにする必要があります。 また、1階は来場者の頭上にスペースを確保する必要があります。高いドームは日常を超えた不思議な感覚を生み出し、来場者の気分に影響を与えます。

コンセプトアクセント

ショッピングセンターのコンセプトの開発者の仕事は、すべての技術的機能、サイト構成を考慮に入れ、ゾーニングを作成し、顧客フローを計算することだけではありません。 アーキテクチャの観点も含めて、幅広いビジョンを持っている必要があります。 たとえば、新しい建設の古典的な道をたどる必要はありません-時には、すでに利用可能なものを使用することができます。 たとえば、新しい建物を既存の建物に「適合」させることができます。建物間のスペースをガラスのドームで覆い、別の入り口を持つ内部ボリュームを作成します。 また、競争の激化に直面して、プロジェクトを市場で入手可能な多くのものと区別するアイデア、機能、何かを考え出すことは非常に重要です。 時々ハイライトはショッピングセンターのデザインである場合があります。 一例は、クラスノダール近くのユニークなOZモールで、ヨーロッパで最大の1つです（GLA 164,000平方メートル）。 ユニークで未来的なデザインです。滑らかで流線型の形をした建物は、巨大な宇宙船に似ています。 ただし、見事な外観は、オブジェクトにボトルネックがないことを意味するものではありません。 一部の専門家は、OZモールの欠点はリングスキームがないことであると指摘しています。そのため、訪問者の流れは部分に分割され、各ウィングは「それ自体で」機能します。 このショッピングセンターのアンカーハイパーマーケットであるO'Keyが別のウィングにあり、その顧客の流れがショッピングセンターの一般的なトラフィックと混ざらないという事実によって、状況はさらに悪化します。

優れたデザインに加えて、テナントの異なるプールを提供するなど、小売不動産市場で競争する他の方法があります。 例を遠くまで探す必要はありません。モスクワでは、ヨーロッパのショッピングセンターの近くに新しい小売施設が建設されています。 直接の競争は何も良いことを意味しないように思われるかもしれませんが、Evropeiskyの賃貸面積はわずか6000平方メートルです。 m。なので、必要に応じて、そこにいないテナントで新しい施設を埋めることができます。 その結果、興味深い相乗効果が得られます。

最近、新世代のショッピングセンターの中には、非標準的なプロジェクトがたくさんあります。 これらには、質の高いレクリエーションと娯楽のための条件を作り出すことに大きなバイアスがかけられているMitino-Parkプロジェクトが含まれます。 当初、彼らはスパーハイパーマーケットをアンカーテナントとしてプロジェクトに招待したかったのですが、その後、施設にはより独創的な食品コンセプトが必要であると判断されました。 その結果、農産物や生鮮食品などの家庭料理が楽しめるお店が並ぶ珍しいレイアウトのミチノパークに、いわゆる「生鮮市場」が誕生しました。 この決定のおかげで、国際的なブランドがこのプロジェクトを検討し始めたのは不思議です。これは、モスクワ郊外のショッピングセンターにとってはまったく予想外のことです。

ショッピングセンターでの多様性の探求における最新の傾向の1つは、子供向けおよび文化的娯楽への関心です。 パニックルーム、巨大な水族館、劇場、美術館、さらには図書館も、計画された施設で積極的に設計されています。 ただし、専門家は、これらのコンポーネントの重要性を誇張しないことを推奨しています。問題は、消費者がそのようなエンターテインメントにアクセスするのはほとんど1回だけであり、人々は何度も伝統的な映画館に戻ることです。 したがって、理想的なショッピングセンターのレシピは長い間発見されてきたと言えます。良い場所、歩行者と交通機関へのアクセス、すぐ近くに同様のコンセプトを持つ競合他社がいないこと、高品質の小売業者、レストラン、快適な映画館。 これはすべて、訪問者の高い関心とオブジェクトの最適な収益性をすでに提供しています。

次のショッピングセンターでスペースを借りるとき、テナントは利益への期待が無駄にならないようにしたいと考えています。 もちろん、トラフィックと一連のテナントが重要な役割を果たしますが、メインは…